Інвестувати в Івано-Франківськ: Ukraїner зняв сюжет про "Промприлад.Реновація"


23 Лютого 2019, 18:19
Промприлад.Реновація — це перший в Україні приклад перетворення закинутого радянського заводу на сучасний бізнес-кластер із залученням інвестицій громадян.

За прикладом проекту «UrbanSpace» Юрій Филюк і команда взялися за значно масштабніші перетворення Івано-Франківська, і замість того, аби забудовувати дешевими новобудовами, почали ревіталізацію старого заводу, пише Ukraїner

Завод «Промприлад» — одне із найстаріших підприємств приладобудування Галичини. Розташований у центрі Івано-Франківська, за радянських часів завод був платформою інновацій. Тут виготовляли здебільшого продукти для промисловості, але також забезпечували товарами й населення. Наприклад, тут робили парасольки, відомі на весь Радянський Союз, а також деталі для легкових авто. Товари експортували в понад 20 країн світу. У 1990-х роках завод приватизували та розпродали.

Зараз, використовуючи величезну територію заводу, тут створюють інноваційний центр для розвитку міста в чотирьох напрямках: освіта, мистецтво, нова економіка та урбаністика. Проект «Промприлад. Реновація» є прикладом імпакт-інвестування. Інвестори вкладаються в соціальну ініціативу, стають співвласниками заводу та отримують дивіденди. Упродовж реконструкції частка кожного інвестора зростає. На заводі поетапно відбувається перебудова під офісні приміщення.

Імпакт-інвестування — це інвестиції в соціальний або економічний розвиток за умови прибутковості чи повернення коштів як мінімум. Інвестувати можна у фонди, організації чи компанії та розраховувати на довгострокову фінансову перспективу. Щоби ваші інвестиції були саме імпакт-інвестуванням, має бути позитивний вплив на соціальну чи екологічну сферу, методика вимірювання цього впливу та повернення вкладень.

Ми вже три роки в процесі.  Від перших розмов до втілення було дуже багато досліджень. Нам вдалось залучити Stanford Research Institute і це їхній перший проект у пострадянському просторі. Це організація, яка придумала інтернет, на секунду. Вони погодились із нами на співпрацю, і це імпакт-інвестування є новим. Його філософія така, що люди починають розчаровуватись у charity-policies, коли виходить соціалка заради соціалки. Гроші приїдаються, а проблеми не вирішуються, багато побічних ефектів.

Промприлад. Реновація направлятиме 50 % прибутку на фінансування ініціатив розвитку міста та регіону, а 30 % площ центру будуть надані соціальним і громадським функціям на пільгових засадах.

— Ми усвідомлювали: якщо зараз не зайти й не змінити цю ділянку, то її забудують таким традиційним житлом, якого зараз і так дуже багато. Зараз не вистачає інфраструктурних елементів, які створювали б додану вартість, окрім споживацького житла. Тому ми взялись за цю амбіцію.

«Промприлад.Реновація» — це органічне продовження проектів, якими Юрій та команда займаються більше чотирьох років. Вони робили спільні проекти з «Теплим містом» та «Urban Space 100». Дехто з інвесторів останнього також став інверстором і у Промприлад.Реновація.

2

Почалося все з того, що Юрій Филюк разом із партнерами з попереднього бізнесу переїхали з Києва до Івано-Франківська та відкрили кілька закладів громадського харчування. Тоді вони зрозуміли, що треба шукати нову платформу взаємодії:

— «Промприлад» це в рази масштабніший, амбітніший та складніший проект, і бізнес-модель тут складніша. Якщо в «Urban Space» люди скидувались одноразово та безповоротно по тисячі доларів, то тут модель impact-інвестування, тобто інвестування в бізнес, який має на меті вирішення складних суспільних задач та та в кінцевому результаті має суспільний вплив.

Зараз тут триває будівництво класичних офісів та різних функціональних зон. Промприлад.Реновація вже офіційно стали власниками заводу. 1 лютого цього року підписали угоду про викуп 82 % акцій заводу та внесли перший транш:

— Підписання угоди про купівлю — найважливіший момент в проекті з точки зору проходження основних ризиків. Так, в нас ще багато роботи попереду, але вже зараз можна сказати, що проект відбувся. Ми не починали публічний збір інвестицій без підписаного договору, безумовно це розвязало руки і стало підтвердженням для інвесторів, що все за планом. Це орендарі, які напряму із заводом підписали договір, до того моменту, поки ми його не викупили, але вони почали сюди активніше заходити після того, як з’явився 3-ий поверх. Ми показали, що пост-індастріал побудови можна використовувати в такий спосіб, і вони таким чином частіше сюди заходять.

Пілотний етап — це поверх, який узяли в оренду й за свої кошти зробили ремонт. Зараз у «Промприладі» працюють: школа танців, барбер-академія, галерея сучасного мистецтва та творча майстерня, мультимедіа-лабораторія, дитячі клуби неформальної освіти, майстерня, кафе, бар, офіс IT-компанії, конференц-зала, урбан-лабораторія та навіть департамент інвестиційної політики міськвиконкому:

— Пілотний рівень проекту — це перший в Україні приклад фізичного простору, де є реальна взаємодія в трикутнику — бізнес, громадські організації та представники адміністрації. Ми маємо різні проекти в таких колабораціях. Це, на нашу думку, є дуже важливим, тому що тільки коли є здоровий діалог, то можна на суспільному рівні досягати максимального результату та позитивної динаміки.

Сергій Камінський — менеджер у науці. Він відновлює потенціал R&D в Україні. R&D («Research & Development») — це отримання нових знань та застосування їх під час роботи в новій галузі для створення нового приладу чи технології:

— Ми тут теж на Промприладі говоримо про створення R&D бази, наукового потенціалу з капіталізацією, але з виходом на міжнародний ринок. Сам по собі проект має багато елементів, наприклад, он той корпус — половина його це мейкер-спейс і R&D база. Центральна частина — це великі майданчики, ми зможемо тут приймати події, від 2 до 3 тисяч людей, тут будуть форуми, виставки, концерти, цієї інфраструктури дуже не вистачає місту.

Також на території заводу планують зробити фермерський ринок, хостел, готель, броварню, кіноцентр та ще багато просторів.

Територію заводу перебудовують, враховуючи, однак, історичну важливість об’єкту, зазначає Юрко:

— Історичну прохідну заводу ми не захочемо змінювати навіть після повної реалізації нашого проекту.

Зараз на територію є більше запитів, ніж самої відреставрованої площі. І головне — проект функціонує за всіма канонами енергоефективності:

— На фасадах — фібропанелі. Там 25 см утеплювача, енергоефективні вікна, тепла підлога. Ми не використовуємо газ, тільки електроенергію по нічному тарифу. Таким чином, ми в 4 рази енергоефективніші, ніж оці середньостатистичні новобудови.

Юрій розповідає, що головне — альтернатива у використанні простору. У «Промприлад» можна вкласти гроші в різному розмірі — від тисяч до мільйона. Створюючи такий проект, ти робиш добру справу. Адже це капіталізація для міста, розвиток економіки. А якщо розвивати комерційну промисловість — усе відбувається набагато довше і примітивніше:

— Це примітивне мислення і швидкі гроші для забудовників. Тобто, якщо комерційну нерухомість будувати — воно довше повертається. А тут воно побудовано на ринку заробітчан, для яких це єдиний інвестиційний варіант — купити квартиру дітям, а потім уже ще одну, на здачу. Це бульбашка, яка рано чи пізно лусне. Забудовується бездумно, якість базова, бо для людей, які переїжджають із села в місто, будь-які умови будуть кращими за ті, де вони були попередньо.

Батько Юрія Филюка, за іронією долі, є одним із тих, хто забудовує місто житловою нерухомістю. Юрій пояснює своє ставлення  до цього так:

— Я не коментую бізнес батька, якраз через конфлікт інтересів, як зрештою не коментую інші бізнеси в контексті будь-якої критики. Наш підхід — шукати точки розвитку і обєднання в нових ціннісних рамках і старатись своїми прикладами мотивувати мігрувати в ці нові підходии і стандарти інших.

6​Співпраця з містом

Проект «Промприлад. Реновація» — це підприємство нового типу, яке будується на принципах спільного фінансування:

— Половина проекту буде належати некомерційному та неприбутковому однойменному фонду «Промприлад», який буде реінвестувати частину своїх прибутків у проекти соціального розвитку. Наприклад, підтримка мистецтва, науки, освіти, інкубаційних програм. А половину інвестицій ми викидуємо власне на вільний ринок у вигляді цінних паперів, і будь-хто може купити долю цього великого бізнесу, стати співвласником, претендуючи на долю прибутків. Тобто половина повертається інвесторам, а половина постійно закидається на розвиток міста та регіону у вищезгаданих галузях.

Таким чином планують створити в просторі інфраструктуру, якої не вистачає в Івано-Франківську. Саме це допоможе місту перезавантажитись із пострадянських контекстів у сучасні:

— Промприлад може стати прикладом, як у містах із несприятливими стартовими умовами — відсутністю підтримки з боку держави — створювати точки розвитку на базі занедбаних пост-індастріал місць. У будь-якому пост-радянському місті можна знайти дуже багато таких «сірих зон», закинутих або напів закинутих заводів, фабрик, яким можна задати новий розвиток.